임야 개발행위 인허가 대표적인 3가지 절차

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임야 개발행위를 위해서는 대표적으로 3가지 인허가를 득해야 합니다. 이번 시간에는 임야에 단독주택을 짓는 행위를 예를 들어 알려드리도록 하겠습니다.

임야에 단독주택 신축을 한다면 대표적으로 3가지 법령에 저촉 됩니다. 집을 짓는 토지가 임야이기 때문에 산지관리법, 집을 짓는 토지에 절토와 성토 등이 발생하므로 국토계획법, 건축을 해야 하므로 건축법 3가지 법령 입니다.

물론, 이 외에도 상수도법이나 하수도법 등도 검토해야 하지만 대표적으로 3가지 법령이 인허가의 가장 큰 틀입니다. 따라서, 이 3가지 법령을 숙지해야 합니다.

대한민국 대표 산림정보 사이트 포레스트 타임즈에서는 임야 개발행위 절차와 관련 된 법령을 알려드리고 대략적인 내용을 쉽게 설명 드리도록 하겠습니다.

임야에 대한 지식이 전혀 없는 경우에는 아래 글을 먼저 확인하시면 이해하는데 많은 도움이 될 수 있습니다.

[임야 공부 기초]

임야 개발행위 절차

임야 개발행위를 하기 위해서는 ①산지전용허가, ②개발행위허가, ③건축허가 등을 받아야 합니다. 이것이 일반적으로 알고 있는 인허가 절차 입니다.

일반적으로 건축허가나 신고를 득한 경우에는 산지관리법에 따른 산지전용허가와 국토계획법에 따른 개발행위허가는 받은 것으로 봅니다.(인허가 의제처리)

즉, 민원인은 건축허가나 신고만 접수하면 나머지는 인허가 관청에서 각 개별 법령을 검토해서 허가 여부를 결정하게 됩니다. 단, 각 법령에 맞는 신청 서류는 같이 접수해야 합니다.

건축 인허가 의제 조항 – 건축법 제11조 제5항

제1항에 따른 건축허가를 받으면 다음 각 호의 허가 등을 받거나 신고를 한 것으로 보며, 공장건축물의 경우에는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제13조의2와 제14조에 따라 관련 법률의 인ㆍ허가등이나 허가등을 받은 것으로 본다. 

  1. 제20조제3항에 따른 공사용 가설건축물의 축조신고
  2. 제83조에 따른 공작물의 축조신고
  3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가
  4. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제86조제5항에 따른 시행자의 지정과 같은 법 제88조제2항에 따른 실시계획의 인가
  5. 「산지관리법」 제14조와 제15조에 따른 산지전용허가와 산지전용신고, 같은 법 제15조의2에 따른 산지일시사용허가ㆍ신고. 다만, 보전산지인 경우에는 도시지역만 해당된다.
  6. 「사도법」 제4조에 따른 사도(私道)개설허가
  7. 「농지법」 제34조제35조 및 제43조에 따른 농지전용허가ㆍ신고 및 협의
  8. 「도로법」 제36조에 따른 도로관리청이 아닌 자에 대한 도로공사 시행의 허가, 같은 법 제52조제1항에 따른 도로와 다른 시설의 연결 허가
  9. 「도로법」 제61조에 따른 도로의 점용 허가
  10.  「하천법」 제33조에 따른 하천점용 등의 허가
  11. 「하수도법」 제27조에 따른 배수설비(配水設備)의 설치신고
  12.  「하수도법」 제34조제2항에 따른 개인하수처리시설의 설치신고
  13.  「수도법」 제38조에 따라 수도사업자가 지방자치단체인 경우 그 지방자치단체가 정한 조례에 따른 상수도 공급신청
  14.  「전기안전관리법」 제8조에 따른 자가용전기설비 공사계획의 인가 또는 신고
  15.  「물환경보전법」 제33조에 따른 수질오염물질 배출시설 설치의 허가나 신고
  16.  「대기환경보전법」 제23조에 따른 대기오염물질 배출시설설치의 허가나 신고
  17.  「소음ㆍ진동관리법」 제8조에 따른 소음ㆍ진동 배출시설 설치의 허가나 신고
  18.  「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제11조에 따른 배출시설 설치허가나 신고
  19. 「자연공원법」 제23조에 따른 행위허가
  20.  「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제24조에 따른 도시공원의 점용허가
  21. 「토양환경보전법」 제12조에 따른 특정토양오염관리대상시설의 신고
  22. 「수산자원관리법」 제52조제2항에 따른 행위의 허가
  23. 「초지법」 제23조에 따른 초지전용의 허가 및 신고

산지관리법 – 산지전용허가

토지 지목에 따라 관련 법령도 바뀝니다. 임야를 예를 들었지만 만약 농지라면? 농지법에 따른 농지전용허가를 받아야 합니다.

대부분 대지보다 토지값이 저렴한 임야나 농지를 구입해서 건축을 하고 지목을 대지로 변경하는 경우가 많습니다.

산지전용허가를 위해서는 다양한 허가 기준에 적합해야 합니다. 산지관리법에서는 대표적으로 아래의 산지전용허가 기준을 정하고 있습니다.

산지관리법 제18조 – 산지전용허가기준

  1. 제10조와 제12조 따른 행위제한사항에 해당하지 아니할 것
  2. 인근 산림의 경영ㆍ관리에 큰 지장을 주지 아니할 것
  3. 집단적인 조림 성공지 등 우량한 산림이 많이 포함되지 아니할 것
  4. 희귀 야생 동ㆍ식물의 보전 등 산림의 자연생태적 기능유지에 현저한 장애가 발생하지 아니할 것
  5. 토사의 유출ㆍ붕괴 등 재해가 발생할 우려가 없을 것
  6. 산림의 수원 함양 및 수질보전 기능을 크게 해치지 아니할 것
  7. 산지의 형태 및 임목(林木)의 구성 등의 특성으로 인하여 보호할 가치가 있는 산림에 해당되지 아니할 것
  8. 사업계획 및 산지전용면적이 적정하고 산지전용방법이 산지경관 및 산림 훼손을 최소화하며 산지전용 후의 복구에 지장을 줄 우려가 없을 것

하지만 이것은 포괄적인 허가 기준으로 구체적인 허가 기준에 대해서는 산지관리법 시행령과 시행규칙, 별표 등을 모두 확인해야 합니다.

경사도, 입목축적, 표고, 도로 등 더 구체적인 산지전용허가 기준은 여기를 확인하시기 바랍니다.

국토계획법 – 개발행위허가

특별한 경우를 제외하고는 아래 5가지에 포함되는 행위를 하는 경우 국토계획법에 따른 개발행위허가를 받아야 합니다.

  1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치
  2. 토지의 형질 변경(경작을 위한 경우로서 대통령령으로 정하는 토지의 형질 변경은 제외한다)
  3. 토석의 채취
  4. 토지 분할(건축물이 있는 대지의 분할은 제외한다)
  5. 녹지지역ㆍ관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위

개발행위허가 역시 개발행위허가 기준에 적합해야 합니다. 아래의 개발행위허가 기준은 포괄적인 내용이며 개발행위허가의 구체적인 내용을 확인하기 위해서는 개발행위허가 운영지침과 각 지자체의 조례 까지 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

국토계획법 제58조 – 개발행위허가 기준

  1. 용도지역별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 개발행위의 규모에 적합할 것. 다만, 개발행위가 농어촌정비법」 제2조제4호에 따른 농어촌정비사업으로 이루어지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 개발행위 규모의 제한을 받지 아니한다.
  2. 도시ㆍ군관리계획 및 성장관리계획의 내용에 어긋나지 아니할 것
  3. 도시ㆍ군계획사업의 시행에 지장이 없을 것
  4. 주변지역의 토지이용실태 또는 토지이용계획, 건축물의 높이, 토지의 경사도, 수목의 상태, 물의 배수, 하천ㆍ호소ㆍ습지의 배수 등 주변환경이나 경관과 조화를 이룰 것
  5. 해당 개발행위에 따른 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보계획이 적절할 것

건축법 – 건축허가

임야 개발행위 목적이 건축물의 건축(예: 단독주택, 창고 등)인 경우 건축법의 저촉을 받기 때문에 건축허가를 받아야 합니다. 건축의 규모에 따라 건축허가 또는 건축신고로 나누어 집니다.

[건축법 제14조 – 건축신고 가능한 경우]

  1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축ㆍ개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축ㆍ개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다.
  2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역에서의 건축은 제외한다.(가. 지구단위계획구역, 나. 방재지구 등 재해취약지역으로서 대통령령으로 정하는 구역)
  3. 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선
  4. 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선
  5. 그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축

건축물의 경우 주의할 사항은 국토계획법에서 정하는 용도지역안에서 건축할 수 있는 건축물의 종류를 확인해야 합니다. 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역 등에 따라 다릅니다.

[용도지역별 건축 가능 여부 – 선택 시 PDF 법령 다운로드]

  1. 제1종전용주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물
  2. 제2종전용주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물
  3. 제1종일반주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물
  4. 제2종일반주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물
  5. 제3종일반주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물
  6. 준주거지역안에서 건축할 수 없는 건축물
  7. 중심상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물
  8. 일반상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물
  9. 근린상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물
  10. 유통상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물
  11. 전용공업지역안에서 건축할 수 있는 건축물
  12. 일반공업지역안에서 건축할 수 있는 건축물
  13. 준공업지역 안에서 건축할 수 없는 건축물
  14. 보전녹지지역안에서 건축할 수 있는 건축물
  15. 생산녹지지역안에서 건축할 수 있는 건축물
  16. 자연녹지지역 안에서 건축할 수 있는 건축물
  17. 보전관리지역 안에서 건축할 수 있는 건축물
  18. 생산관리지역안에서 건축할 수 있는 건축물
  19. 계획관리지역안에서 건축할 수 없는 건축물
  20. 농림지역안에서 건축할 수 있는 건축물
  21. 자연환경보전지역안에서 건축할 수 있는 건축물
  22. 자연취락지구안에서 건축할 수 있는 건축물

만약에, 임야 개발행위 목적에 건축법에서 정하는 건축물이 없다면 어떻게 될까요? 그런 경우에는 국토계획법 의제로 산지전용허가를 같이 처리하게 됩니다.

결과적으로, 임야 개발행위 시 가장 중요한 것은 “목적사업 입니다. 목적사업에 따라서 관계 법령이 달라지고 인허가 절차도 달라지기 때문입니다.


오늘은 임야 개발행위 절차에 대해서 알아 보았습니다. 임야 개발행위는 목적사업에 따라 다르지만 일반적으로 임야에 건축을 하는 경우라면 건축법, 산지관리법, 국토계획법에 따른 인허가 절차를 이행해야 합니다.

이것은 혼자서 진행 할 수 없는 사항으로 건축사무소와 토목측량설계사무소에 의뢰해서 진행하게 됩니다. 처리기한 또한 한달 이상 소요 됩니다. 

임야 개발행위 인허가 비용 외에도 대체산림자원조성비와 같은 추가적인 세금과 산지복구비 등이 발생할 수 있음을 알고 있어야 합니다.

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