임야 경매에 참여하려면 가장 기본적으로 4가지를 확인해야 합니다. 해당 지역의 경매 물건은 네이버 부동산 경매를 확인하면 쉽게 확인할 수 있습니다.
본인이 직접 공부하지 않고 누군가에게 이끌려서 임야 경매에 참여하게 된다면 불필요한 임야를 구입하게 될 수 도 있으므로 임야를 경매로 취득하시려는 분들은 오늘 알려드리는 기본적인 내용을 반드시 숙지하시기 바랍니다.
대한민국 대표 산림 정보 사이트 포레스트 타임즈에서는 가장 기본적인 임야 경매 시 확인해야 할 점에 대해서 실제 경매에 올라온 물건을 보고 확인해보도록 하겠습니다.
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임야 경매 물건 확인 방법
임야 경매 물건을 확인하려면 법원경매 무료검색, 대법원경매정보사이트 등 다양한 임야 경매 사이트를 활용하면 됩니다.
대법원 경매공고나 법원 별 부동산경매, 대법원경매정보 검색을 활용할 수도 있지만 회원가입이 필요하거나 유료인 경우가 많아서 단순히 물건 확인을 위해서는 네이버 부동산 경매를 활용하는 것이 간편합니다.
네이버 검색창에서 네이버 부동산 경매를 검색하면 맨 위에 나오는 네이버 부동산 경매 사이트를 선택합니다. 그리고 원하는 경매 물건 소재지를 선택합니다.
소재지를 더 구체적으로 읍, 면, 동까지 지정할 수 있으므로 최초에 도 단위를 선택 후 소재지에서 세부적인 위치를 선택하세요.
지역을 선택했다면 이제 물건 종류에서 임야를 선택합니다. 그럼 해당 지역에 현재 진행 중인 임야 경매 물건이 매각 기일 순으로 나옵니다.
이렇게 하면 매우 간단하게 특정 지역의 임야 경매 물건을 쉽게 파악 할 수 있으며 스마트폰 인증이나 회원가입 없이 무료로 해당 임야의 토지이용계획 확인원이나 기본적인 정보를 열람할 수 있습니다.
임야 경매 확인할 사항
1. 토지이용계획확인원 확인하기
임야 경매 물건을 정했다면 가장 먼저 확인해야 하는 것은 실제 토지이용계획확인원을 확인해야 합니다. 경매 사이트에서도 기본적으로 제공하지만 국토부에서 제공하는 토지이음 사이트를 활용하는 것을 추천 합니다.
오늘 예시로 임야 물건을 정해서 한번 확인해보도록 하겠습니다. 제가 오늘 살펴볼 임야는 원주시 호저면 산48-3번지 입니다. 토지이용계획확인원은 아래와 같습니다.
토지이용계획확인원에는 임야의 면적과 개별공시지가, 지역지구등 지정여부, 도면 등의 다양한 자료를 제공합니다. 따라서, 경매에 참여하려는 경우 반드시 해당 토지의 토지이용계획확인원을 열람해야 합니다. 열람은 무료 입니다.
2. 보전산지 준보전산지 구분하기
여기서 확인해야 할 사항은 해당 임야가 보전산지인지 준보전산지인지 확인해야 합니다. 이것은 ‘다른 법령 등에 따른 지역, 지구 등’ 에서 확인 할 수 있습니다. 예시 임야인 호저면 산48-3번지는 준보전산지 입니다.
보전산지와 준보전산지는 공시지가부터 행위제한까지 차이가 크기 때문에 일반적으로 개발 목적으로 임야 경매에 참여한다면 준보전산지를 매매하는 것이 유리합니다. (✅ 준보전산지 행위제한 없다)
3. 사지말아야 할 임야 확인하기(중요)
경매에 올라온 모든 임야를 구입한다고 생각하면 안됩니다. 일반적으로 준보전산지는 해당사항이 없지만 보전산지의 경우에는 임업용 산지 외에는 구입하지 않는 것이 좋습니다. 보전산지의 2가지 종류는 여기를 확인하세요.
산지관리법에 따라 산지는 다양하게 구분 되는데, 임야 경매 시 주의해야 할 점은 공익용 산지와 산지전용ㆍ일시사용제한지역으로 지정 된 임야는 피해야 합니다.
이 두 가지로 지정 된 임야는 사실 어떤 행위를 하기에 매우 까다롭기 때문에 구입해도 아무것도 할 수 없는 경우가 많습니다. 따라서, 토지이용계획확인원을 반드시 확인해서 공익용 산지와 산지전용ㆍ일시사용제한지역으로 지정 된 임야는 되도록 구입 순위에서 제외하시기 바랍니다.
또한, 보전산지 또는 준보전산지 구분을 떠나서 아래와 같이 다수로 지적 분할 되어 있는 임야는 피해야 합니다. 높은 확률로 기획부동산 물건으로서 다양한 이해관계가 얽혀있어 아무런 행위도 못할 가능성이 높습니다.
아래의 지적분할 된 임야를 보면 마치 진입도로가 있는 것 처럼 보입니다. 하지만 이것은 지적분할이 된 것으로 현황이 도로가 연결 되어 있는 것은 아닙니다.
단순히 토지이용계획확인원에서 준보전산지 여부를 확인하고 아래와 같이 도로가 접한 듯한 지적도를 확인 후 저렴한 임야라고 생각해서 구입했다간 낭패를 보게 됩니다. 그렇다면 이런 것은 어떻게 예방 할 수 있을까요?
가장 기본적으로 스마트폰으로 네이버 지도나 다음지도에서 제공하는 최근 위성 영상을 확인하도록 합니다. 위와 같이 다수의 지적 분할 임야의 위성도면은 아래와 같습니다.
만약, 본인이 참여하고자 하는 임야 물건이 아래처럼 임야 상태 그대로인 경우 높은 확률로 기획부동산 임야일 확률이 높습니다. 물론, 가장 최근 위성 사진은 아니기 때문에 100% 장담할 수 없습니다.
하지만 최소한 위성도면을 확인 후 해당 관청의 인허가 부서에 연락해보면 100% 확실하게 알 수 있습니다. 즉, 이러한 임야를 피하기 위해서는 ① 위성도면 확인 ② 관할 지자체 인허가 부서 문의 두 가지만 하면 됩니다.
4. 인접 도로 확인하기
마지막으로 확인해야 할 것은 도로 입니다. 준보전산지의 경우 현황도로를 이용해서 개발이 가능 합니다.(✅ 현황도로 확인 방법 – 산지관리법 도로기준)
그러나 보전산지의 경우 법정도로에 접해야 합니다. 간단하게 말해서 지목이 도로에 접하거나 고시 된 도로(차량 통행이 가능해야 함)에 접해야 합니다.
도로의 경우 위성도면으로 확인이 쉽지 않은 경우가 많으며 카카오맵 로드뷰를 통해서 확인 할 수 있지만 가장 좋은 방법은 직접 가보는 것이 좋습니다.
예시 임야인 호저면 만종리 산48-3번지의 지적도를 확인해보면 지목상 도로와 접하고 있습니다. 그리고 아래는 카카오맵 로드뷰로 확인한 최근 현장 입니다.
마치며
임야는 일반적인 대지나 농지 등에 비해서 까다로운 경매 물건 입니다. 하지만 위에서 언급한 내용을 미리 확인하고 피해야 할 임야를 걸러내면 충분히 좋은 임야를 경매로 취득 할 수 있습니다.
포레스트 타임즈에서 언급한 임야 경매 주의할 사항을 숙지하고 네이버 부동산 경매 물건을 토지이용계획확인원과 지적도, 로드뷰 등을 직접 확인해보면서 실전 감각을 익히시기 바랍니다.
대한민국 대표 산림 정보 사이트 포레스트 타임즈에서는 다양한 산지관리법 해석과 임야 정보를 제공하고 있습니다. 포레스트 타임즈 네이버 카페를 방문해서 임야 정보를 무료로 받아보세요.
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