임야 지목변경 7가지 절차 총 정리

임야 지목변경을 하려면 산지전용허가를 받아야 합니다. 임야 용도변경을 위해서는 산지전용허가는 필수적이며 지목을 임야에서 전이나 대지 등으로 변경하기 위해서는 산지전용허가를 받고 목적사업 준공을 해야 합니다.

예를 들어, 임야의 지목을 전(田)으로 변경하고자 한다면 “개간 목적의 산지전용허가“를 받은 후 산지관리법 제42조에 따른 복구준공검사 완료를 해야 합니다.

대한민국 최대 산림정보 사이트 포레스트 타임즈에서는 임야 지목변경 방법에 대해서 이해하기 쉽게 순서대로 알려드리도록 하겠습니다.

임야 지목변경 절차

1. 지목 종류 확인

임야 지목변경을 하고자 한다면 어떤 목적으로 지목을 변경할 것인지를 가장 먼저 생각해야 합니다. 우리나라는 28개의 지목이 있습니다.

집을 짓고자 한다면 “대지”, 농사를 짓고자 한다면 “전, 답, 과수원”, 주차장으로 사용하고자 한다면 “주차장” 등의 목적을 먼저 생각해야 합니다.

일반적으로 임야를 매매해서 가장 많이 하는 것은 개간을 해서 지목을 전으로 변경하거나 창고, 주택 등을 신축해서 지목을 대지로 변경하는 경우가 많습니다.

그렇다면 임야의 지목을 변경하려면 어떤 절차가 있으며 방법은 무엇일까요? 대략적인 큰 흐름을 알려드리도록 하겠습니다. 이해하기 쉽도록 주택을 신축해서 임야에서 대지로 변경하는 경우를 예를 들겠습니다.

2. 목적사업 결정

목적사업이란 산지전용허가를 받아서 할 행위를 말합니다. 이 목적사업의 결정에 따라서 해당 임야에서 할 수 있는 행위인지 그리고 최종적으로 어떤 지목으로 변경 될 것인지가 결정됩니다.

이미 포레스트 타임즈를 구독하고 임야를 공부하신 분들은 아시겠지만, 임야는 보전산지와 준보전산지로 구분되며 보전산지에서는 할 수 있는 행위가 많지 않습니다. 특히, 주택의 경우 농림어업인 주택만 가능하며 면적 또한 660제곱미터 이하로 제한 됩니다.

이러한 이유로 임야 지목변경의 첫 번째는 목적 사업 결정 입니다. 내가 산을 매매해서 어떤 행위를 할 것인지를 정해야 합니다. 이 과정을 생략하게 되면 불필요한 임야 매매 비용과 인허가 비용을 낭비하게 됩니다.

이제부터는 준보전산지를 보유하고 있는 것으로 가정하고 임야에 주택을 신축하려는 목적으로 지목 변경 절차를 알아보도록 하겠습니다.

3. 행위가능 여부 확인

임야에 단독주택을 짓기로 했다면 보유하거나 매매하려는 임야에서 가능한 행위인지 확인해야 합니다. 준보전산지의 경우 행위제한이 없기 때문에 현재 단계에서는 현황도로 정도만 확인하면 됩니다.(현황도로 확인 방법 – 산지관리법 도로기준)

그러나 보전산지의 경우에는 행위제한 여부를 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 일반적으로 공익용 산지의 경우 개발이 쉽지 않으므로 매매 자체를 추천하지 않으며, 임업용 산지의 경우 제한적으로 행위 가능한 것들이 있습니다.(보전산지에서 할 수 있는 행위 16가지 – 임업용 산지)

물론, 행위가 가능하다고 해서 산지전용허가가 가능한 것은 아닙니다. 다양한 허가 기준을 충족해야 합니다. 이러한 세부적인 사항은 건축설계사무소, 토목측량설계사무소에 의뢰해서 진행하게 됩니다.

인허가 절차를 진행하기 전에 본인 소유의 임야에서 할 수 있는 행위가 어떤 것이 있으며 가능한지 정도는 파악해 두는 것이 향후에 큰 도움이 될 수 있습니다.

다시 본론으로 돌아와서, “준보전산지는 행위제한이 없으므로 단독주택 행위가 가능하다“라는 결론을 냈으니 인허가 절차를 진행해야 합니다. (현황도로와 접하고 있는 것으로 가정합니다)

4. 인허가 절차 진행

보전산지 또는 준보전산지에서 행위가 가능한지 확인했다면 이제 임야 지목변경을 위한 인허가 절차를 진행해야 합니다. 인허가라는 것은 어떤 행위를 하기 위해서 관련된 법령에 따른 허가 기준을 확인하는 절차라고 보시면 됩니다.

임야에 주택을 짓는 다면 어떤 법령을 우선적으로 봐야 할까요? 쉽게 생각하면 아래 5가지를 고려할 수 있습니다.

1. 집을 짓는 장소가 임야이므로 산지관리법
2. 건축에 따른 토지의 형질변경이 있으므로 국토계획법
3. 임야 위에 단독주택 건축을 할 것이므로 건축법
4. 단독주택에 수도를 연결해야 하니까 수도법
5. 단독주택에 하수도를 연결해야 하니까 하수도법

물론, 5가지 외에도 토지 조건에 따라 더 많은 관계 법령을 검토해야 합니다. 이는 개인이 하기에는 어려움이 있으며 각 종 인허가 서류에는 자격 조건을 충족해야 작성 할 수 있는 서류들이 있습니다.

따라서, 이러한 인허가 절차는 건축사사무소, 토목측량설계사무소에 비용을 지불하고 의뢰하게 됩니다. 일반적으로 면적이나 목적사업에 따라 다르지만 최소 건 당 200만원 이상의 비용이 발생합니다.

수많은 관계 법령에 따라 개별적으로 접수하는 것은 행정력 낭비이므로 시청이나 군청의 허가 부서에서는 주 목적을 중심으로 의제로 처리합니다.

인허가를 받는 다면 반드시 의제 처리의 개념에 대해서 알아야 합니다. 쉽게 설명하면, 단독주택을 짓는 행위는 건축법이 중심입니다. 그래서 건축사 사무소에 의뢰하면 건축사에서 세움터라는 시스템을 통해서 건축 신고 또는 허가를 접수하게 됩니다.

그럼 시청이나 군청의 건축허가 부서에서 관련이 있는 각 부서 예를 들면 하수과, 수도과, 산림과, 도시과 등에 관계 법령 검토를 요청하게 됩니다.

그리고 최종적으로 각 부서의 의견을 취합해서 별다른 문제가 없다고 하면 건축 신고 또는 허가를 하게 됩니다. 이렇게 건축허가 또는 신고를 득하게 되면 관련 된 모든 법령의 인허가를 받은 것으로 보는 것이 바로 의제 처리 입니다. 아래 인허가 의제처리 예시도를 확인하세요.

인허가를 득하게 되거나 인허가 조건으로 개발에 따른 세금이 발생하게 됩니다. 임야를 지목 변경 하는데 어떤 세금이 발생하는지 알아보도록 하겠습니다.

5. 개발 부담금(세금) 납부

임야를 산지전용허가 하게 되면 대체산림자원조성비라는 세금이 발생하게 됩니다. 임야를 개발한 면적 만큼 다른 곳에 임야를 조성하기 위한 세금 입니다. 대체산림자원조성비는 면적과 공시지가에 따라 금액이 달라지며 매년 금액이 달라지므로 직접 계산해봐야 합니다.(대체산림자원조성비 계산 방법 최신판)

또한, 임야 지목변경 하게 되면 공시지가가 상승하므로 토지의 가치가 상승합니다. 개발이익환수에 관한 법률에 따라 개발부담금을 납부해야 합니다. 개발부담금은 개발이익의 25% 납부하게 됩니다.

임야 지목변경 시 인허가 비용 외에 크게 지출 되는 것이 바로 세금 입니다. 따라서, 대체산림자원조성비와 개발부담금 비용을 알아둬야 합니다. 물론, 특정 조건에 따라 세금이 면제되는 경우도 있으니 이는 시청이나 구청에 문의해봐야 합니다.

예를 들면, 임야를 개간하는 경우는 대체산림자원조성비가 100% 감면 사항으로 세금이 발생하지 않습니다.(임야 개간 알아야 할 세 가지)

6. 측량의뢰

분할 된 필지를 구입 한 경우에는 등록전환측량만 하고 최종적으로 면적을 산출하게 되지만 준공과 함께 분할해야 하는 경우 분할측량과 등록전환 측량을 해야 합니다.

분할측량은 개발한 토지의 면적만큼 분할하는 것입니다. 분할 된 토지는 지목이 바뀌면서 지번도 바뀌게 됩니다.

특히, 임야의 경우에는 임야 대장에 등록 된 토지(지목에 “산”이 붙어 있는 임야)는 등록전환측량을 해야 합니다. 임야 대장은 1/6,000의 축적으로 작성 된 것이기 때문에 1/1,200의 축적으로 바꿔주는 측량입니다.

등록전환 측량을 하면서 면적이 조금씩 바뀔 수 있습니다. 이에 따라 납부한 세금도 환급 받거나 더 내야 하는 경우가 발생할 수 있습니다.

분할측량이나 등록전환측량은 토목설계사무소에서 하는 현황측량과는 다릅니다. LX한국국토정보공사에서 실시하며 인허가 비용과 별도로 비용이 발생하게 됩니다.

7. 지목변경 신청

측량까지 마무리 되고 측량성과도가 나왔다면 지적부서에 방문해서 지목변경 신청을 해야 합니다. 일반적으로 임야 산지전용 준공 후 지목변경 신청 시 ①토지이동 신청서 ②관계 법령에 따라 토지의 형질변경 등의 공사가 준공 되었음을 증명하는 서류의 사본이 필요 합니다.

지목변경 신청의 경우 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제81조에 따라 지목 변경의 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 신청해야 합니다.

지목변경 신청서 다운로드

임야 지목변경 7가지 절차에 대해서 알아 보았습니다. 7가지 절차만 알고 있어도 지목 변경이 대략적으로 어떻게 진행이 되는지 알 수 있습니다. 실제로 인허가를 받게 되면 각종 보완통보나 예상치 못한 민원이 발생 할 수 있습니다. 이러한 이유로 “건축을 하면 10년 늙는다” 라는 말까지 있습니다.

포레스트 타임즈에서는 임야 관련 문의 사항과 임야 소유자들의 정보 공유를 위해서 네이버 카페를 운영하고 있습니다. 포레스트 타임즈 네이버 카페에 방문해서 더 많은 정보를 확인하고 궁금한 점을 문의해보세요.

포레스트 타임즈 카페 방문하기